2004年天鸿集团花了一亿两千七百万买下北京建国门华侨村二期那块地，原本说好2007年交房，结果拖了整整十八年，预售证要等到2025年12月才能拿到，这中间开发商不是不想动工，是事情一件接一件卡住，拆迁就拖了十四年，施工许可2018年才批下来，2005年天鸿被合并进首开集团，项目换了东家，2020年又转给旺泰地产，背后由程氏家族控制，时间就这么一点点耗掉了。
这房子盖出来，样子还是照着2007年的想法来的，一共有97套，面积从270到520平米不等，主力户型是406平米，面宽只有17.7米，进深却有25.6米，面宽和进深的比值是0.69，现在主流豪宅一般都会做到1.2以上，得房率刚过70%，现在的新楼盘动不动就超过90%，容积率达到4.62，比北京普通住宅高出不少，旁边还紧挨着一栋13层的写字楼，楼间距不到15米，住在低楼层西边的住户基本天天和对面窗户互相看着，绿化率只有30%，没什么像样的园林设计，物业费每月每平米25.78元，一套270平米的房子一年光物业费就要交8万多。
算起账来更让人惊讶，首开股份在2025年的中报里提到，这个项目打算投入71.31亿元，总的建筑面积是5.5万平方米，平均下来每平方米成本大约13万元，备案价格是15万元一平米，高的时候能到21万元，低的差不多12万元左右，表面上看房子能卖出去，但实际上利润基本没有，负责这个项目的公司叫东银燕华，到2024年9月，它欠了35.4亿元的债，净资产已经是负10亿多，而且一分钱收入都没有，首开还给它担保了20亿元的贷款，展期到了2028年8月，现在房子还没开始卖，债务就已经压得它喘不过气来了。
接手旺泰地产这件事有点特别，它占股49%是第一大股东，实际控制人是张绍昆和程宝仁，主要业务其实是经营加油站，旺泰能源在北京就有几十个站点，他们也投资过欧泰大厦这类地产项目，但这次看起来不单是为了卖房赚钱，更像想通过地产把核心地段占住，图的是长期持有、资产保值，或者还有别的用处，现在房地产已经不是光靠卖房就能生存的时代了，有人已经开始换新的玩法。
位置在东二环建国门桥东南角，听起来确实不错，往西边看都是老旧的小区，西向的房子根本看不到国贸和中国尊，连旁边的通惠河也被挡得严实，东向的房子视野稍微开阔点，价格就贵了两万多一平米，好地段不等于就有好风景，现在买房的人越来越精明，光靠吹嘘地理位置已经很难打动他们了。
再看看2020年后的新豪宅，像缦合北京、融创壹号院这样的项目，户型设计采用短进深和大面宽，做到全明布局，得房率也高，还配备下沉庭院和智能系统，这些房子不再只比面积大小，而是更看重居住的舒适度，相比之下，建国门九号就像一部老旧的诺基亚手机，当年是顶级配置，现在却连微信都打不开，它没有输给竞争对手，只是在自己停滞不前的十八年里落后了。
有人问为什么现在急着推出，可能是因为再不卖掉，贷款到期真要出问题，也可能只是刚好到了某个时间点，不得不行动起来，但市场早就变了，买家也不是以前的那批人。
